In Algemeen, Juridisch, Vestigen

Bedrijfsruimte huren in Nederland is niet hetzelfde als bedrijfsruimte huren in België. 5 dingen die u moet weten:

1. Standaard is niet hetzelfde als gebalanceerd

 In Nederland krijg je als huurder van bedrijfsruimte in 99 van de 100 gevallen een “standaard huurovereenkomst” voorgelegd, die gebaseerd is op een model van de Raad voor Onroerende Zaken. Een uitstekend model: maar wel voornamelijk uitstekend voor de verhuurder. Het model bevat onder andere een verbod op onderverhuur, een beperking van de schadeplicht van de verhuurder wanneer het gebouw gebreken vertoont, een opschortings- en verrekeningsverbod aangaande de huurpenningen, stevige boetebepalingen en de verplichting tot voortdurend, daadwerkelijk gebruik van het gehuurde. Als huurder kun je met goed fatsoen om een aantal aanpassingen vragen die de overeenkomst meer gebalanceerd maken. Wees daarin dus niet te bescheiden!

2. Handelshuur is niet hetzelfde als huur van (overige) bedrijfsruimte

 Het Belgische concept van handelshuur kennen we niet in Nederland. De huur van bedrijfsonroerendgoed in Nederland kent twee varianten: i) huur van middenstandsbedrijfsruimte en ii) huur van kantoorruimte en overige bedrijfsruimte. De huur van Nederlandse middenstandsbedrijfsruimte is op belangrijke punten vergelijkbaar met handelshuur in België. De huurder van middenstandsbedrijfsruimte is – mede vanwege de locatie gebonden goodwill – wettelijk beschermd. Die bescherming kan niet contractueel ongedaan gemaakt worden: een voorbeeld is dat de huurovereenkomst in beginsel voor 5 jaar geldt en daarna desgewenst nog eens met 5 jaar wordt verlengd. Een andere mogelijkheid is om eerst een overeenkomst voor 2 jaar te sluiten. Daarna kunnen huurder en verhuur beslissen om die overeenkomst om te zetten in de voornoemde 2 keer 5 jaar. De contractuele vrijheid is bij  kantoorruimte en overige bedrijfsruimte overigens een stuk groter.

3. Contractuele bestemming is niet hetzelfde als publiekrechtelijke bestemming

In nagenoeg alle “standaard contracten” is opgenomen wat de huurder in het gehuurde gebouw gaat doen. Andere activiteiten dan die in het contract zijn opgenomen, zijn niet toegestaan. Dit is de contractuele bestemming. In nagenoeg alle contracten is het de verantwoordelijkheid van de huurder om na te gaan of het bestemmingsplan – de publiekrechtelijke bestemming dus – aansluit op de contractuele bestemming. Een verschil tussen de beide bestemmingen is mogelijk een groot probleem en komt voor risico van de huurder. Goed controleren dus!

4. Overeenkomst is niet hetzelfde als contract

 Pas op: een huurovereenkomst komt in beginsel al tot stand als er overeenstemming is tussen de verhuurder en de huurder over de meest essentiële zaken van de huur zoals de prijs, het gehuurde gebouw, de ingangsdatum en de huurtermijn. Het huurcontract is “slechts” de schriftelijke vastlegging van alle huurvoorwaarden met een handtekening van de huurder en verhuurder erop. Tijdens onderhandelingen is het dus zaak om goed vast te leggen dat er pas een huurovereenkomst tot stand komt, als over alle voorwaarden overeenstemming is en alles op papier staat en ondertekend is. Zo raak je niet onbedoeld gebonden aan een huurovereenkomst.

5. Makelaar is niet hetzelfde als de verhuurder

Onder de meeste omstandigheden is de makelaar niet bevoegd om namens de eigenaar een huurovereenkomst te sluiten. Dat moet de eigenaar zelf doen. Voordat u dus die nieuwe inventaris koopt, al dat personeel aanneemt, een Nederlandse vennootschapsstructuur optuigt en de eerste voorraden voor uw Nederlandse vestiging bestelt of de eerste verkoopgesprekken in uw nieuwe bedrijfsruimte plant, moet u zorgen dat de eigenaar zelf de huurovereenkomst ondertekent. Overeenstemming met de makelaar is niet voldoende, daar is de eigenaar in de meeste gevallen niet aan gebonden. Een uitzondering geldt natuurlijk als de makelaar een volmacht heeft van de eigenaar, maar het bewijs daarvan moet u dan wel op papier ontvangen.

 

Aan de andere kant: de taal waarin Nederlanders contracteren is wel nagenoeg hetzelfde als in België!

 

Neem voor vragen contact op met Tristan Schonis, Vastgoedadvocaat bij MannaertsAppels Advocaten in Breda

Nieuws in de categorie Bekijk al het nieuws

Post Covid telewerk door Belgische grenswerkers voor Nederlandse werkgevers

Post Covid telewerk door Belgische grenswerkers voor Nederlandse werkgevers Sinds maart 2020 werden ondernemingen verplicht om hun werknemers zoveel mogelijk te laten telewerken. Niet-essentiële verplaatsingen werden verboden of beperkt.  Sociaal en fiscaalrechtelijke COVID-19 maatregelen tussen België en Nederland  De Belgische en Nederlandse overheden hebben na het instellen van de eerste lock down een aantal belangrijke […]

Corona HR-Maatregelen: een update

Corona HR-maatregelen blijven regelmatig opduiken in het Belgisch Staatsblad. Deze maatregelen zijn divers en evolueren snel. In deze bijdrage geven wij een beknopt overzicht van de belangrijkste HR-maatregelen. 1) Telewerk Telewerk is en blijft verplicht voor alle ondernemingen, tenzij dit onmogelijk is omwille van de aard van de functie of de continuïteit van de activiteiten van de […]

Na corona zal alles draaien rond vertrouwen tussen werkgever en werknemer

Koen Van Beneden was nog maar net aangesteld tot Countrymanager bij Hewlett-Packard (HP) Belgium of de deuren van het bedrijf gingen al op slot. “Ook wij moesten door de pandemie onze manier van werken herdenken, onder meer met nieuwe initiatieven rond interne communicatie. Telewerk was voor ons gelukkig niet echt nieuw. Al sinds de jaren zestig maakt het […]

Start typing and press Enter to search